[독서리뷰] 월급쟁이 부자로 은퇴하라

 

오늘의 도서는 너나위님의  [월급쟁이 부자로 은퇴하라]  입니다.

 

부동산 투자에 대한 책으로 이렇게 친절한 책이 있었나 싶을 정도로 소장가치 높은 책이라는 생각이 들어요.

 

직장인 투자자의 스토리를 책으로나마 간접적으로 경험해 볼 수 있어 좋았고,

부동산 투자 전에 참고하실 책으로 추천 드립니다.

 

 

http://book.naver.com/bookdb/book_detail.nhn?bid=14863887

월급쟁이 부자로 은퇴하라

 

 

 

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“회사는 당신을 책임지지 않는다.”

 

 

I. [투자란]

 

- 투자의 1차 목표는 노후 준비!

 

-투자는 모은 자본으로 생산 자산을 사는 것

 

-돈을 이용해 시간에 투자하는 것이 성공 원리: 조급함을 버리고 10년 이상을 봐라

 

-저평가된 물건을 사는 것: 가장 중요한 것은 ‘가치 대비 싸게 사는 것’이라고 합니다.

 

 

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II. [투자의 과정]

 

1. 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산

 

2. 현재 현금 흐름을 파악하고 종잣돈 마련

 

3. 보유 자산의 크기를 키워나간다.

 

4. 매입한 부동산을 장기 보유한다.

 

5. 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다.

 

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III. [구체적으로 시세차익형 전세투자 시스템을 알아보겠습니다]

 

A. 관리법

 

-교통 고려: 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자

 

-입주 물량 고려

 

-마이너스 통장이나 신용대출 활용

 

-임대사업자라고 해도 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨둔다.

 

 

B. 투자의 기준

 

-저평가된 상태인가?

 

-투자금이 적게 드는가?

 

-리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

 

 

C. 임장 지역 선정하기

 

1. 전세가율이 높고(70프로 이상) 가격 자체가 저렴한 곳

전국 시구 단위의 아파트의 매매가와 전세가 확인(->'부동산지인' 참고)

 

2. 투자금의 규모를 고려하여 매물 선정

->‘조인스랜드부동산’(전세비율이 높은 아파트를 볼 수 있는 테마 검색 있음. 전세가율이 85%이상이고, 매매가와 전세가의 차이가 3000만원~5000만원 가량인 단지가 많은 지역), ‘네이버부동산’ 참고

 

3. 입주 물량 고려

->‘부동산지인’, ‘호갱노노’, ‘아파트실거래가’ 참고

 

4. 미분양 고려

->‘국토교통부_통계누리’에서 수시로 데이터를 게시, ‘부동산지인’ 그래픽 제공

 

 

D. 임장 전 지역 조사하기

 

-일자리

 

‘국세청의 국세통계 홈페이지_시군구별 근로소득 연말정산 신고현황_그 중 원천징수지 기준 자료’를 보면,

: 우리나라 시군구별로 어느 지역에 몇 명의 근로자가 일하고 있으면 그들의 급여액이 어느정도인지 알 수 있다. 또한 거주지 기준으로도 같은 정보 확인 가능

 

-교통

 

-환경

 

‘지적편집도’ 확인으로,

: 백화점, 대형마트, 종합병원, 공원, 산, 강, 천

 

-학군

 

알려진 지역이 아니어도 각 지역마다 선호도가 높은 학교가 있다.

 

-지역의 분위기와 스토리

 

‘통계지리정보서비스_시군구동별 연령별 인구 분포’ 지도에서,

: 인구 구성 확인

젊은 인구가 많으면 상권, 토요일 오후의 분위기에 영향을 미친다.

50세 이하 젊은 사람들이 차지하는 비중을 동 단위로 세밀하게 체크해보기.

 

‘국가통계포털_국내통계_주제별통계_인구가구_주민등록인구현황_행정구역별/5세대별 주민등록인구 자료’에서,

: 동별 인구 구성 비율 확인

 

가볍게 ‘나무위키’ ,‘위키백과’ 참고

 

-가격

 

엑셀 행에 다음과 같은 기준을 두고 전수조사 비교해 본다. 

: 시 구 동 마을 단지 입주연월 세대당주차대수 용적율 공급면적 전용면적 평형(공급면적기준) 세대수 구조 형태(복도식/계단식) 전세가 매매 전세 전세가율 평당매매가 조사일자 임장여부 초등학군

매매가와 전세가의 차이가 적어 소액 투자가 가능해 보이는 단지들 위주로 부동산 전화

 

 

E. 현장조사

 

-지역 주민처럼

 

-부동산 방문: 같은 지역의 여러 부동산을 3시간 정도 간격으로 예약

 

-매물 확인: 매도 사유 파악.

 

-부동산에 돌아와서 매물 정리: 등기부등본 열람 필수.